Sind Immobilien zu teuer? Lohnt sich abwarten?

[SIND IMMOBILIEN ZU TEUER?] 

Sind die Immobilien derzeit im Grunde zu teuer? Und sollte man nicht besser mit einem Kauf abwarten, bevor man hier investiert? – Diese Fragen sind nur sehr differenziert zu beantworten. Ich erkläre Dir, worauf es ankommt.

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[ENTWICKLUNG 1970 BIS 2019] 

Betrachten wir einen großzügigen Zeitraum der Vergangenheit, damit es realistisch bleibt. Unser Beispiel sei die Entwicklung des Quadratmeterpreises einer durchschnittlichen 50-qm-Wohnung im Großraum Dresden. 

Seinerzeit 1970 hat ein Quadratmeter umgerechnet ca. 1.000 DM oder 500 Euro gekostet. Rund fünfzig Jahre später, 2019, betrug der Preis ca. 2.700 Euro – deutlich mehr als das Fünffache! 

Dies wirft natürlich die Frage auf, die in meinem Bekannten- und Interessentenkreis wie auch im Internet weitflächig diskutiert wird: Ist das damit jetzt nicht viel zu teuer? 

Sinnvoll beantworten kann man das unter anderem nur, wenn man sich in Relation dazu anschaut: Was bekomme ich denn vergleichsweise für das, was ich bezahle. 

Wie haben sich beispielsweise die Mieten entwickelt? – 1970 lag die Kaltmiete pro Quadratmeter bei umgerechnet ca. 2,60 DM oder 1,30 Euro, 2019 dann bei ca. 7,10 Euro. Neuvermietungen erreichen locker – je nach Ausstattung und Lage – 8,00 bis 8,50 Euro. Die Mieten sind also vom Faktor her noch schneller gestiegen als die Kaufpreise an sich! Man bekommt, so betrachtet, für seine Investition heute sogar mehr zurück, als es damals der Fall gewesen ist. Man kann also nicht pauschal behaupten, dass Immobilien zu teuer sind.

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[BLICK AUF DIE FINANZIERUNG] 

Reinweg vom Anstieg der Preise zu beurteilen, ob ein Immobilienkauf zu teuer ist, ist somit weder möglich noch sinnvoll. 

Auch müsste man einmal den Finanzierungszins zu Rate ziehen, inwieweit es früher günstiger war. Das Geld für eine Immobilie wird ja üblicherweise nicht voll aus bestehenden Eigenmitteln aufgebracht, sondern meist über einen Bankkredit. 1970 war das weitaus teurer, ca. 5 bis 7 Prozent, während wir heute bei ca. 2 bis 3 Prozent liegen – noch weniger bei guter Bonität. 

Sich Geld zu leihen, um in eine Immobilie zu investieren, ist nicht nur so attraktiv, wie es das noch nie gewesen ist, sondern lohnenswert wie nie zuvor. Und genau aus dem Grunde investiert gerade jeder in Immobilien, der es sich leisten kann und finanziert bekommt, weil es einfach ein so lohnenswertes Konstrukt für den Vermögensaufbau darstellt wie kein anderes. 

Immobilien zu teuer

Wenn man jetzt das durchschnittliche Bruttoeinkommen gegenüberstellt, war das damals mit umgerechnet ca. 970 DM knapp unter dem Quadratmeterpreis, jetzt mit ca. 2.860 Euro liegt es knapp darüber – ebenfalls ein finanzieller Vorteil gegenüber früher, man kann sich heute sozusagen “ein Mehr” an Wohnung leisten. 

Und gewusst, wo: Betrachtet man die Entwicklung einzelner Stadtregionen, entwickeln sich beispielsweise die Kaufpreise in Dresden günstiger als in München, wo aber mehr als der dreifache Quadratmeterpreis bezahlt werden muss. Bei selbem Kapitalaufwand fährt man demnach deutlich vorteilhafter mit drei Wohnungen in Dresden als mit einer Wohnung in München. 

Überhaupt ist Deutschland keineswegs ein teures Pflaster, was Immobilieninvestments angeht; im Nachbarland Polen etwa muss man im Verhältnis sehr viel Geld mehr in die Hand nehmen. Immobilien zu teuer? Eine These, die nur stellenweise zutrifft.

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[MASSGESCHNEIDERT FÜR DEN EINZELFALL] 

Jeder Immobiliendeal ist eine Einzelfallentscheidung – pauschal beantworten, was sich lohnt und was sich eignet, kann man nicht. 

Es gibt verschiedene Käufertypen. Vielleicht bist Du ja jemand, der sagt, ich habe gar nicht mehr so viel Zeit, ich gehe in zehn Jahren in Rente und bis dahin muss die Wohnung abbezahlt sein. Du möchtest eventuell mit der Eigentumswohnung, die Du kaufst, schon jetzt Deinen zusätzlichen Ertrag generieren. Vielleicht willst du wiederum nur Dein Geld sicher anlegen, inflationsgeschützt. Gegebenenfalls es ist Dir eigentlich egal, Dir geht es nur grundsätzlich darum, Dein Geld auf dem Immobilienmarkt zu investieren, um darüber Dein Vermögen “zu hebeln”. 

Je nach welchem Ansatz ist eine unterschiedliche Immobilie für Dich die richtige. 

Denn auf der anderen Seite gibt es die verschiedenen Objekte, die für Dich in Frage kommen. – Investiert man in Neubau, investiert man in Denkmal, investiert man gar in Pflegeimmobilien, will man die Immobilie für touristische Zwecke nutzen …? Oder verfolgt man den einfachen, klassischen und meiner Meinung nach entspanntesten, effizientesten Weg und investiert in sogenannte Bestandswohnungen, also vermietete Wohnungen zur Kapitalanlage. 

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[MEIN FAZIT – IMMOBILIEN ZU TEUER ?!] 

Bleibt mir eines zu sagen … Wenn Du nicht direkt am Markt unterwegs bist, wenn Du Dich nicht mit Immobilieninvestments tagtäglich beschäftigst und auskennst, dann rate ich Dir dringend: Nimm Dir einen Profi an die Hand, der Deine Situation beleuchtet, der das passende Objekt für Dich sucht – und findet! 

Alleine wirst Du nicht in der Lage sein, den Markt zu überblicken. Und im Internet findest Du nur, was sonst keiner kaufen wollte – das war ja schon Thema in meinem Blog. Das Netzwerk an verschiedenen Immobilienhändlern, das der Profi mitbringt, ist für Deine Ziele unabdingbar. Und nur so gelangst Du dann womöglich an ein Schnäppchen, das sich finanziell besonders lohnt. 

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