Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen

Montagmorgen, 6:00 Uhr. Duschen, schnell einen Kaffee machen und dann Ab ins Auto – die Arbeit ruft. 

Immer mehr Menschen sehen es als Ziel, dem 9 to 5 Arbeitssystem zu entkommen, denn seien wir ehrlich – wer steht schon gerne morgens auf um acht Stunden täglich für die Träume eines anderen zu arbeiten.

Ein großer Teil der Arbeitnehmer sieht die Arbeit nur als notwendiges Mittel an um Geld zu verdienen, viele davon verrichten nur Dienst nach Vorschrift und haben innerlich schon gekündigt, wie könnte hier die Lösung aussehen?

Die Lösung

Passives Einkommen ist das Stichwort, ob es die Absicherung fürs Alter oder die Rente in jungen Jahren sein soll, der beste Weg hierfür ist eine Investition in Immobilien. Die einzige Alternative zur Arbeit ist der Aufbau eines anderen Einkommensstroms. 

Will der ehemalige Arbeitnehmer seine neu gewonnene Freiheit in vollen Zügen nutzen sollte dieses Einkommen möglichst ohne wenig Aufwand Zustandekommen.

Passives Einkommen spült dir regelmäßig Geld in die Tasche, ohne dass hierfür ständige Arbeitsleistung erforderlich ist. An erster Stelle steht die Aneignung von Wissen, mit dem Lesen dieses Artikels ist der erste Schritt bereits gemacht. Auch Grundwissen über Finanzierung, Mietrecht und Immobilien im generellen sollte aufgebaut werden.

Finanzielle Freiheit durch Immobilien

Passives Einkommen kann durch viele Quellen erzeugt werden, doch die beständigste davon sind Immobilien. Vermietete Immobilien stellen einen zuverlässigen und wertsteigernden Einkommensstrom dar.

Das Passive Einkommen entsteht dort, wo die Mieteinnahmen die laufenden Kosten überschreiten, das Ziel ist es also, die Einnahmen so hoch, die Ausgaben so niedrig wie möglich zu halten. Der entstehende „Cashflow“ stellt dann die Einkommensquelle dar. Wichtig ist es daher, einen guten Überblick über Reparaturen zu haben, die in den nächsten Jahren anfallen könnten.

Die Lage

Ein entscheidender Faktor für sowohl Preis als auch Wert einer Immobilie ist die Lage. Diese sollte natürlich möglichst attraktiv für die zukünftigen Mieter sein, Anbindung an Öffentliche Verkehrsmittel, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sollten hier Standard sein. Auch die Ausrichtung sollte beachtet werden, geht der Balkon auf die Hauptstraße und nicht ins Grüne, senkt dies die Attraktivität.

Kauf von Immobilien mit dem Leverage Effect

Der Leverage Effekt beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die EK-Rendite. Die Rendite des Eigenkapitals kann also erhöht werden, indem zum Teil mit Fremdkapital gearbeitet wird.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Kaufpreis: € 100.000, € 5.000 Gewinn p.a.

Eigenkapital: 100.000

EK-Rendite = 5%

Kaufpreis: € 100.000, € 5.000 Gewinn p.a. 2% Darlehenszins p.a.

Eigenkapital: €10.000

Darlehen: € 90.000 = Zinskosten: € 1.800

Gewinn nach Abzug der Zinskosten: € 3.200

EK-Rendite = 32%

Dieses Beispiel ist vereinfacht und nicht für alle Immobilien repräsentativ, das Beispiel dient lediglich der Darstellung der Auswirkung des Leverage Effects. Mögliche Gefährdungen könnten hier durch ausbleibende Mieten oder Zinsänderungen entstehen.

Risiken von Immobilien

Wie jede Anlageform bergen auch Immobilien Risiken

Ende des Immobilienbooms

Der Immobilienboom könnte jederzeit enden, eine Wertminderung der Immobilien könnte die Folge sein.

Mietnomaden oder zahlungsunfähige Mieter

Mieter werden gesetzlich sehr stark geschützt, zahlungsunfähige Mieter oder Mietnomaden aus den Immobilien zu entfernen kann eine langwierige Angelegenheit sein.

Zinsänderungsrisiko

Derzeit befindet sich der Markt in einer Niedrigzinsperiode, die EZB kann diese jedoch jederzeit beenden und die Zinsen erhöhen.

Unbekannte Mängel bei Kauf

Beim Kauf wurden eklatante Mängel übersehen, dadurch entstehen hohe Reparaturkosten. Wichtig ist hier auf feuchte Stellen zu achten, wenn möglich sollten Experten hinzugezogen werden.

Leerstand

Der letzte Mieter ist ausgezogen, ein neuer noch nicht in Sicht, die Wohnung steht leer und wirft kein Einkommen ab.

Die Vorteile einer Immobilie

Echter Wert

Zusätzlich zu deinem passiven Einkommen verfügt eine Immobilie über echten Wert, schließlich bist du der Eigentümer der Grundstücke, Häuser oder Wohnungen.

Wohnen müssen Menschen immer

Eine Wohnung ist kein „nice to have“, sondern ein Muss, Immobilien sind also nicht zyklische Vermögenswerte und damit weitestgehend krisenresistent.

Verwaltungsaufgaben

Mit Ausnahme von Mieterwechseln sind die Verwaltungsaufgaben relativ gering, die „Arbeit“ kann also auch nebenberuflich ausgeführt werden. Selbst diese geringen Aufgaben können durch Inanspruchnahme eines Maklers verringert werden.

Arbeitsort

Es kann orts- und zeitunabhängig gearbeitet werden, ohne nervige Chefs.

Tipps für den Immobilienkauf

Dämmung überprüfen

Die Immobilie hat durch schlechte Dämmung möglicherweise einen höheren Energieverbrauch.

Schlecht isolierte Fenster

Auch hier könnte ein erhöhter Energieverbrauch die Folge sein.

Anstehende Erneuerung der Heizung

Heizungen müssen nach ca. 25 Jahren erneuert werden, Ölheizungen könnten durch gesetzliche Maßnahmen in den nächsten Jahren verboten werden.

Baufälliges Dach

Eine Erneuerung des Dachst kommt je nach Gebiet auf € 100 – € 150 pro m².

Konditionsanfrage vs. Kreditanfrage

Für einen langfristigen Immobilienkredit sollten die Konditionen günstig sein. Für den Vergleich sollte bei Banken jedoch eine Konditionsanfrage und keine Kreditanfrage gestellt werden. Grund ist, dass sich Kreditanfragen Schufa-relevant auswirken, während Konditionsanfragen Schufa-neutral sind. Die negative Auswirkung auf das Bonitätsrating wird dadurch vermieden.

Rücklagen bilden

Reparaturen können schnell eine Lücke in die Abrechnung reißen, hier macht es Sinn Rücklagen zu bilden, in der Regel sollte diese etwa 20-30% der Mieteinnahmen betragen.

Fazit

Natürlich wirst du mit diesem Artikel nicht von heute auf morgen zum Immobilienmogul, aber diese Informationen und Tipps können dir auf deinem Weg weiterhelfen. Informiere dich bei deiner Bank über die Möglichkeit eines Immobilienkredits, spare dein Einkommen und reduziere sinnlose Ausgaben, zum Geld sparen für den Immobilienkauf.

Auch wenn der Erwerb von Immobilien mit Risiken verbunden ist, sind diese ein überwiegend sicherer und nachhaltiger Anlagewert, der in der Vergangenheit eine überzeugende Performance aufweisen konnte und dies hoffentlich auch in Zukunft tun wird.

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