Die Mietrendite – zweifelhaftes Kriterium

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Mietrendite – Bei vielen Kapitalanlegern und Investoren sehe ich immer wieder, dass die sogenannte “Mietrendite” für sie das wesentlichste Kriterium beim Erwerb von Immobilien ist. 

Hier erkläre ich Dir, warum Du damit vorsichtig sein solltest – und worauf es stattdessen wirklich ankommt

[Die Mietrendite]

Sehen wir uns zunächst einmal an, was man unter der Mietrendite üblicherweise versteht und wie man sie berechnet

(Jahreskaltmiete / Kaufpreis) * 100 = Mietrendite in Prozent.

Die erreichbare Rendite hängt dabei von Lage, Miethöhe und Beschaffenheit des jeweiligen Objekts ab. 

Hast Du beispielsweise eine Wohnung für 120.000 Euro bei einer Monatskaltmiete von 500 Euro, dann bedeutet das in Zahlen (500 * 12 / 120.000) * 100 = 5 %. Wenn sich also – jetzt völlig theoretisch – nichts an der Miete ändert, dann brauchst Du 20 Jahre, bis die Summe der Mieteinnahmen den Kaufpreis abdeckt

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Warum ist das unbefriedigend? – Ganz einfach, weil die Berechnung täuscht

Tatsächlich müsste es so sein, dass man die Kaltmiete nimmt, und davon die Instandhaltungsgrundlage abzieht sowie die nichtumlagefähigen Nebenkosten; das ist das eine. Das andere sind die Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis ja außerdem noch bezahlt werden müssen, zudem die eventuell anfallende Maklercourtage.

Das heißt, bei diesem für viele Menschen wichtigsten Kriterium beim Immobilienkauf stimmen in der Ursprungsrechnung weder der Dividend noch der Divisor – also weder, was über dem Bruchstrich steht, noch, was darunter! 

[Bereinigte Rechnung]

Du siehst also: Die Berechnung der Rendite ist unrealistisch, Deine Kosten sind in Wirklichkeit zu niedrig und Deine Einnahmen zu hoch angesetzt. Und das ist ein ganz, ganz großes Problem

Lassen wir noch mal Zahlen sprechen. 

Nehmen wir eine 3-Raum-Wohnung in Dresden in guter Lage, die sich auch ausstattungs- und erhaltungsgemäß in vernünftigem Zustand befindet – Kaufpreis 170.000 Euro, monatliche Kaltmiete 600 Euro. Daraus ergeben sich gut 4,2 % Mietrendite. 

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Doch wie sieht die Nettomietrendite aus? – Nach Abzug der nichtumlagefähigen Nebenkosten und der Instandhaltungsrücklage bleiben vielleicht 525 Euro im Monat für Dich übrig. Und zu Deinen 170.000 Euro an Kaufpreis hast Du in Sachsen etwa 6 % Kaufnebenkosten für Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbuchamt; zusätzlich kommen 7,14 % für die Maklercourtage hinzu. Und schon schlagen da mehr als 192.000 Euro in Wirklichkeit zu Buche! Bereinigt bleiben Dir nur noch 3,2 % an Renditeerwartung

Mietrendite

Wenn Du jetzt sagst, meine Mietrendite muss über 4 % liegen, dann würdest Du dieses Anlageobjekt kaufen. Dabei ist es tatsächlich aber gar nicht so. Hier solltest Du auf jeden Fall immer achtsam sein, wenn Du für Dich eine Immobilienberechnung anstellst.

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[Der ganzheitliche Blick]

Jedoch selbst die korrekte, bereinigte Rechnung führt Dich nicht unbedingt bereits zur allerletzten Wahrheit. Deswegen ist die Mietrendite an sich ein zweifelhaftes Kriterium…

Warum ist das so? – Bei der Rendite sind die Kosten des Kaufes, die in die Formel eingehen, in aller Regel fix … aber die Miete ist ja nicht festgeschrieben, sie ist variabel. Hier muss man sich den Blick für das Ganze bewahren.

So kann es geschehen, dass du beispielsweise eine Eigentumswohnung mit toller Mietrendite kaufst, die einfach nur megamäßig gut vermietet war. Beim Versuch der Neuvermietung stellt sich dann heraus, dass Du gar nicht in der Lage bist, eine solche Miete wieder zu erzielen, sondern viel günstiger vermieten musst. Und schon geht Dein Ertrag drastisch in den Keller.

Völlig anders gelagert wiederum war es bei einer Wohnung in Leipzig, die mir selbst gehört. Darin hat eine ältere Dame gewohnt. Der private Verkäufer hatte seit 20 Jahren die Miete nicht entwickelt, wohl auch keine Lust mehr bei dem geringen Zugewinn; er wollte einfach verkaufen und nach der gewaltigen Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt seinen Schnitt machen. Bei der Besichtigung war die Tochter jener älteren Dame da und hat mir erzählt, dass absehbar ein Umzug ins Pflegeheim anstand. Das heißt, die aktuelle Rendite war zwar schlecht und sprach gegen einen Erwerb – doch ich wusste, bei der folgenden Neuvermietung könnte ich die Miete berechtigt beträchtlich anheben. Und tatsächlich hat sich die Wohnung dann innerhalb kürzester Zeit von selbst getragen.

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[Mein Fazit]

Nach alledem, worauf solltest Du jetzt eigentlich Deine Kaufentscheidung stützen? – Ganz klar, auf verlässliche Zahlen, auf harte Faktoren

Wenn man sich mit Immobilienhändlern unterhält, die 20, 30 Jahre am Markt sind, gibt es vor allem einen ausschlaggebenden Maßstab: den bereinigten Quadratmeterpreis. Natürlich muss auch die Miete ein Stück weit passen und sollte sich der Kaufpreis in gewissem Rahmen halten. Aber das Ziel darf nicht zwangsläufig sein, eine hohe Mietrendite einzukaufen, sondern eine Immobilie mit günstigem Quadratmeterpreis zu erwerben – sozusagen mit Mietrenditepuffer.

Das Objekt der Begierde

Such Dir ein Objekt, bei dem Du den Eindruck hast, da geht was … also ein Haus, eine Wohnung, wo man die Miete gut entwickeln kann. Sodass Du vielleicht schon nach kurzer Zeit nicht mehr den Eigenanteil beisteuerst, sondern bereits zusätzliches Einkommen generierst. – Das ist doch finanzielle Freiheit, darum geht es doch beim System Immobilie!

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Ich würde mich freuen, Dich dort wiederzusehen! 
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