Mietausfall – Schutz und Maßnahmen

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Mietausfall bei Kapitalanlageimmobilien? Wie hoch die Wahrscheinlichkeit dafür wirklich ist, auf welche Weise Du Dich davor schützen kannst, dazu Tipps und Tricks, wie sich erfahrene Profis in einer solchen Situation verhalten. 

Vorweg: Es geht hier um das Thema Leerstand, nicht Mietnomadentum; das ist ein anderes Kapitel, zu dem ich noch gesondert komme. 

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[Angebot und Nachfrage] 

Die Wahrscheinlichkeit vom Mietausfall richtet sich immer ganz stark danach, wie der Markt dort beschaffen ist, wo Du Deine Immobilie erworben hast.

Nehmen wir beispielsweise einen unbedeutenden Ort in Deutschland an, wo du investierst. Ist dort die Bevölkerungsstruktur stark überaltert ist, will keiner hinziehen oder ziehen die Leute sogar weg, dann ist das Angebot an freiem und beziehbarem Wohnraum deutlich höher als die Nachfrage. Dementsprechend gestaltet sich eine Vermietung extrem schwer. Dort müsstest Du schon richtig auftrumpfen können. Etwa mit einer herausragenden Lage, einer exklusiven Ausstattung oder einem Kampfpreis bei der Miete – wobei Letzteres ohnehin nicht in Deinem Sinn als Kapitalanleger wäre. 

Im Umkehrschluss könnte man sagen: Wenn Du eine Kapitalanlageimmobilie erwirbst, dann möglichst in Metropolregionen mit Wachstumstrend bzw. nicht weiter als 30 km im dazugehörigen Umland. Hier ist die Nachfrage nach Wohnungen viel höher als das bestehende Angebot. Wobei vor allem Bevölkerungszuzug, Wohnungsknappheit und auch die Geburtenrate eine Rolle spielen. Ein Mietausfall wäre extrem unwahrscheinlich.

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Nehmen wir als hervorragendes Beispiel Dresden, mit die geburtenreichste Stadt Deutschlands und auch sonst sehr gefragt. Dennoch werden hier jedes Jahr Tausende von Wohnungen weniger gebaut, als tatsächlich gebraucht werden; das Angebot kommt der Nachfrage überhaupt nicht hinterher. Noch verschärft wird die Situation dadurch, dass alte, große Mehrfamilienhäuser abgerissen werden. Wegen der Baubestimmungen und einzuhaltenden Normen wird nicht annähernd Ersatz dafür neu geschaffen – im Einzelfall gehen so gleich Hunderte Wohneinheiten verloren

In der Praxis sieht das dann so aus, dass eine Wohnung, die neuvermieten wird, nicht selten gleichzeitig fünfzehn oder mehr Mietinteressenten anzieht. Damit befindest Du Dich als Kapitalanleger in einer extremen Luxussituation. Du kannst Dir nicht nur Deine Klientel aussuchen, sondern auch den Mietpreis in der gegebenen Konkurrenzsituation anständig hochhalten. 

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Mietausfall

[Lage, Preis, Bausubstanz] 

Über die drei Kriterien Lage, Preis, Bausubstanz bist Du in der Lage, sehr stark zu steuern, ob und wie schnell Deine Immobilie neu vermietet wird. Dadurch kannst Du den potenziellen Ausfall von Mieteinnahmen vermeiden oder begrenzen

Was die Lage angeht, solltest Du Dir Gedanken nicht darüber machen, wo Du selbst am liebsten hinziehen möchtest, sondern wo die breite Masse gern wohnen möchte – wahrscheinlich nicht gerade im Zentrumskern, aber auch nicht ganz weit draußen … und nicht unbedingt direkt neben der Tankstelle oder angrenzend zu einem Industriebetrieb. 

Bezüglich der Bausubstanz sollte das Anlageobjekt in einem guten Zustand und gepflegt sein. Das gilt auch für die Grünanlage und das Ringsum. Denn das Allererste, was ein Mietinteressent wahrnimmt, ist natürlich die Außenansicht des Gebäudes. Auch in der Wohnung sollte es stimmen. Abgewohnten Teppichbelag würde ich entfernen, altes Laminat eventuell auswechseln, Wände neu streichen und vielleicht ein paar gefällige Lampen installieren, die in der Wohnung verbleiben. 

Dann ist auch immer Licht da für eine Besichtigung … schöner Raumduft, ein paar frische Handtücher zum Gebrauch, und schon bekommt der Mietinteressent das Gefühl, er sei willkommen und könne sich zuhause fühlen

Das wichtigste Kriterium bei Immobilien ist natürlich der Mietpreis. Allerdings musst Du hier abwägen, denn eine niedrige Miete bringt Dir zwar viele Interessenten und eine schnelle Vermietung, aber schmälert letztendlich Deine Renditeaussichten.

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[Schutz und Maßnahmen bei Mietausfall]

Eine Möglichkeit, sich vor Mietausfall zu schützen, ist der Abschluss einer Mietausfallversicherung. Du bezahlst eine monatliche oder jährliche Prämie, und im Fall, dass Deine Wohnung leersteht, würde Dir das Versicherungsunternehmen die Kaltmiete ersetzen. Dabei solltest Du Dir die Frage stellen, ob das wirklich lohnenswert ist und sich für Dich rechnet. Die Kosten sind verschieden und richten sich nach der Kaltmiete und der Lage des Objekts. Allermeist kann ich jedoch nicht empfehlen, eine solche Mietausfallversicherung abzuschließen. 

Dann gibt es sogenannte Mietpools. Wie kann man sich das vorstellen? Das sind Wohnungseigentümer, die sich zusammenschließen und in einen Topf wirtschaften. Was an Einnahmen hereinkommt, wird geteilt, wobei sich der Mietpool seine Kosten für Verwaltung, Organisation und sonstige Gebühren wegnimmt. Fällt also bei beispielsweise zehn Wohnungen je 400 Euro monatlicher Ausschüttung wegen Leerstands eine Miete weg, bekommen alle 360 Euro; so wird der Verlust verteilt. Das heißt für  Dich: Du hast eine garantierte Mieteinnahme bei eigenem Leerstand, musst aber das Risiko tragen, dass eine andere als Deine Wohnung leersteht und vielleicht für länger Deine Rendite mindert. Ich persönlich bin kein Freund von Mietpools. Es gibt genügend andere Mittel und Wege einem Mietausfall vorzubeugen.

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[So handelt der Immobilien-Profi bei Mietausfall] 

Was würde der Profi machen, wenn ihm die Miete wegfällt? – Er würde darauf sehen, seine monatliche finanzielle Belastung zu mindern

Unter anderem könnte er zu seiner Bank gehen, dort sagen: “Mein Mieter ist ausgezogen und ich habe jetzt schon länger keinen Ersatz, und bitten, die Darlehensraten auszusetzen“. Damit würde man die geldlich größte Belastung bei der Kapitalanlageimmobilie sozusagen “schieben”. Das Darlehen verlängert sich dann eben um diese Monate. Eventuell erhebt die Bank noch eine Bearbeitungsgebühr … aber Du bist zunächst einmal diese Monatsraten los.

Weitere Möglichkeiten

Eine weitere Möglichkeit wäre, die Tilgung auszusetzen. Das bedeutet, Du zahlst der Bank weiterhin den Zins, aber Du tilgst das Darlehen nicht mehr. Dadurch würde sich das Darlehen nicht verlängern, Du hättest am Ende nur eine höhere Restschuld und – solltest Du verkaufen wollen – einen entsprechend niedrigeren Gewinn. Von Bank zu Bank unterschiedlich, wird auch hier möglicherweise eine Bearbeitungsgebühr fällig.

Oder auch…

Darüber hinaus wird der Profi zu seinem Verwalter gehen und sagen, meine Wohnung steht leer, sie wird nicht beheizt, es wird kein Wasser verbraucht … ich zahle gerne weiter das Hausgeld, aber doch bitte nur noch die nichtumlagefähigen Nebenkosten, die Instandhaltungsgrundlage und die Verwaltergebühr. Damit würden alle weiteren Bewirtschaftungskosten wegfallen, und Du senkst Deine Monatskosten während eines Leerstands erheblich. 

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