Kapitalanlageimmobilie vs. Eigentum



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Immobilienerwerb für den eigenen Bedarf, oder als Kapitalanlageimmobilie? – Was hat welche Vor- und welche Nachteile, und in welcher Reihenfolge solltest Du das gegebenenfalls für Dich realisieren? Ich erkläre es Dir hier!

[EIGENTUM: VORTEILE]

Wo also liegen die einzelnen Vorteile des Eigentums

Zwei Drittel der Deutschen interessieren sich immerhin dafür, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu bewohnen. Warum? Hier bist Du in der Lage zu tun und zu lassen, was immer Du willst, wann Du es willst. Das Alles natürlich im gesetzlichen Rahmen. Auf jeden Fall kannst Du Dich viel freier bewegen als in einem Objekt zur Miete.

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Weiterer Vorteil von Eigentum

Der nächste Vorteil besteht darin, wenn das Haus abbezahlt ist, ist es tatsächlich auch Dein Eigentum. Dann kann niemand mehr herkommen und es Dir wegnehmen, von staatlichen Zwangsregularien einmal abgesehen. Abbezahlt heißt auch: keine Mietbelastung mehr, keine weiteren Darlehenszahlungen, man muss nur noch für die Nebenkosten und ggf. Sanierung sorgen. 

Und noch ein Vorteil…

Der dritte Vorteil, den das eigene Wohneigentum mit sich bringt, ist ganz klar, dass Du Deine eigenen Vorstellungen in vielerlei Weise verwirklichen kannst. Das heißt Deine vier Wände so gestalten und auf Deine persönlichen Bedürfnisse zuschneiden, wie es allein Dir gefällt. 

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[EIGENTUM: NACHTEILE] 

Aber bekanntlicherweise hat jede Medaille immer zwei Seiten

Ein Nachteil wäre, dass Du eine sehr hohe Bankrate zu bedienen hast, und das über viele Jahre hinweg. Natürlich denkst Du, ob ich jetzt Miete bezahle oder denselben Betrag als Bankrate, ist doch völlig egal. Stimmt, aber: Viele Menschen gehen kontinuierlich über ihre finanzielle Grenze hinweg, wenn es um den großen Traum vom Wohneigentum geht. Unter dem Gedanken, bis zur Rente fertig zu sein, vielleicht 150 qm Wohnfläche realisieren zu wollen, allen eigenen Bau- und Sanierungswünschen zu folgen, überschreiten sie ihre Kräfte und geraten dadurch in ein ernstes Problem.

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Unabsehbare Kosten – ein klarer Nachteil

Als weiteres Problem lauern beim Wohneigentum unabsehbare und teilweise versteckte Kosten, die man nicht auf dem Radar hat. Was man weiß, wenn man beispielsweise ein Haus kauft oder baut: Der Notar kommt hinzu, die Grunderwerbsteuer, das Grundbuchamt möchte bezahlt werden, eventuell muss man einen Architekten beauftragen. Aber wenn Du dann im Haus wohnst, möchtest Du es auch einrichten. Wenn Du in dem Haus wohnst und eingerichtet bist, dann hättest Du ja gern noch ein schönes Drumherum um das Haus. Das sind so viele schleichende Kosten, über die reine Darlehensrate hinaus, die man vorher gar nicht seriös kalkulieren kann.

Die Unbeweglichkeit

Wie die Bezeichnung Immobilie schon besagt, ist das Wohneigentum unbeweglich, nicht mobil, man hat nicht die Möglichkeit, mal eben schnell wegzuziehen. Du bist örtlich gebunden. Bei einer Wohnung kann man diese natürlich vermieten. Das ist deutlich einfacher ist als etwa bei einem Haus, das Du Dir nach Deinen eigenen Wünschen gebaut oder saniert hast. Wobei es nicht zuletzt wegen aller Zusatzkosten unwahrscheinlich ist, dass eine Vermietung Deine Darlehensrate komplett abdeckt.

Wenn Du in finanzielle Schwierigkeiten geraten solltest, sind Banken gnadenlos. Kommst Du mit der zweiten Rate in Verzug, stellt die Bank das Darlehen fällig. Zahlst Du dann nicht, wird das Haus, wird die Eigentumswohnung zwangsversteigert. Was wiederum bedeutet, Du musst ausziehen, die Bank kassiert Deine Immobilie ein, und diese wird im Anschluss verwertet

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[KAPITALANLAGEIMMOBILIE: NACHTEILE] 

Wenn es beim Wohneigentum Nachteile gibt, dann ebenso bei der Kapitalanlageimmobilie. Eine Kapitalanlageimmobilie ist in der Regel eine einzelne Wohnung, Häuser im Gesamten werden eher selten als Anlage vermittelt.

Kapitalanlageimmobilie & Finanzierung?!

Die Wenigsten können das bar bezahlen – was bei einer Kapitalanlageimmobilie ja auch wenig Sinn macht – und binden sich deshalb für einen langen Zeitraum gegenüber einer Bank. Dabei schafft man es in aller Regel nicht, mit der reinen Mietzahlung die Darlehensrate, die Verwaltergebühren, die nichtumlagefähigen Nebenkosten und die Instandhaltungsaufwendungen zu bedienen. In einigen Fällen gelingt das vielleicht in weniger guten Lagen (C-Lagen), da dort die Kaufpreise und dementsprechend die Darlehensrate ohne Eigenkapitaleinsatz zu hoch sein wird. Du wirst also etwas zu den Zahlungenbeitragen müssen, aus Deinem Portemonnaie, monatlich. Von Investitionen in C-Lagen ist für den “Nicht-Profi” dringend abzuraten. Hier besteht die Gefahr des Leerstandes und die Entwicklung des Marktes ist dort eher unabsehbar.

Mietausfall bei einer Kapitalanlageimmobilie?!

Ein ganz großes Thema für viele, die sich über Kapitalanlageimmobilien Gedanken machen, ist der Mietausfall an sich. Tatsächlich kommt Mietausfall in der Praxis in guten Lagen sehr selten vor. Mietausfall entsteht, wenn der Mieter ausgezogen ist und kein neuer Mieter einzieht; oder wenn der aktuelle Mieter keine Miete mehr zahlt, aus welchen Gründen auch immer. Im letzteren Fall gibt es kein Allheilmittel, aber der Beitritt zu einem Mietpool oder der Abschluss einer Mietausfallsversicherung können helfen. Findet sich kein Nachmieter, muss man über Miethöhe und Zustand der Bausubstanz nachdenken sowie deren Verhältnis zueinander – und gegebenenfalls passende Maßnahmen ergreifen.

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 [KAPITALANLAGEIMMOBILIE: VORTEILE] 

Was wiederum bei der Kapitalanlageimmobilie interessant ist, dass Du durch Mietsteigerungen in der Lage bist, Deinen Eigenbeitrag zu reduzieren. Dadurch zahlt sich das Objekt schneller ab und trägtsich ab diesem Zeitpunkt von selbst, ohne Dein weiteres Zutun. Darüber hinaus ist das Schöne an der Kapitalanlageimmobilie, dass Du jegliche Kosten, die Dir entstehen, steuerlich geltendmachen kannst. Das geht bei Eigentum nicht. Außerdem betreibst Du ganz massiven Vermögensaufbau. Nehmen wir an, Dein eigener Beitrag zu Deiner Kapitalanlageimmobilie wäre 150 Euro. Dann liegt die Tilgung sehr wahrscheinlich bei 200 Euro oder mehr im Monat, und Du schuldest das Darlehen schneller ab, weil der Mieter seine Miete zahlt und beiträgt.

Kapitalanlageimmobilie

Dein Vermögen wächst auf diese Weise und der Zuwachs ist viel größer, als würdest Du nur die 150 Euro monatlich nehmen und auf ein Konto packen.

Im Übrigen: Wie so eine Modellrechnung genau aussieht, ab wann sich das Thema Kapitalanlagemmobilie oder ein bestimmtes Objekt sich wirklich lohnt, das findest Du in meinem Webinar für Immobilieneinsteiger und -insider

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 [MEIN FAZIT] 

Wenn ich mir jetzt überlege, ich kann in Immobilien investieren und damit 4, 5, 6, 7 Prozent und mehr Rendite generieren – oder ich stecke das Geld in ein Sparbuch, einen Bausparvertrag, eine klassische Lebensversicherung mit vergleichsweise vielleicht 2 Prozent, allerhöchstens – macht da die Immobilie nicht doch mehr Sinn? Und bei einem Anlageobjekt ist es zudem so, dass jeglicher Gewinn hieraus nach zehn Jahren steuerfrei bleibt. Bei den anderen Produkten, die ich gerade angesprochen habe, musst Du dagegen alle Gewinne versteuern, was über Deinem Freibetrag liegt.

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Bei der Immobilie spielt außerdem eine ganz große Rolle: Sie ist ein Sachwert, kein Geldwert wie etwa der Euro. Sachwerte unterliegen nicht der Inflation, das heißt, was das Geld weniger wert wird, werden Sachwerte parallel dazu mehr wert. Unabhängig davon, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt, wird die Immobilie, die Du besitzt, also in ihrem Wert steigen. Und wenn Du dann noch in einer guten Region investiert bist, bei massivem Zuzug und Knappheit der Wohnungen, die am Markt verfügbar sind, partizipierst Du von einer stetigen Preisentwicklung.

Der absolute Hit: Immobilien verschaffen Dir ein lebenslanges, vererbbares und auch passives Einkommen. Erwirtschaftet die erste Immobilie einen Überschuss, kann man die Zuzahlungen zu einer zweiten drücken usw. Sukzessive entsteht auf solche Weise nach und nach ein Immobilienportfolio, das Dir monatlich ohne Zutun 1.000, 2.000 und 3.000 Euro generiert.

Genau deswegen sollte man übrigens eine Sonderverwaltung haben, die sich verlässlich um alles kümmert. Worauf es dabei zu achten gilt, auch das erfährst Du in meinem Webinar

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