Eigenheim im Umland oder lieber zentral…

Eigenheim? … wie Du in der Lage bist, kostenneutral zu wohnen und dabei noch passives Einkommen zu generieren

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Jetzt stellst Du Dir sicherlich die Frage: Wie kann das sein? Wie hängt das eine mit dem anderen zusammen? – Das genau möchte ich Dir in diesem Blogbeitrag erklären



[Umland oder lieber Zentral wohnen im Eigenheim?]

Viele meiner Mandanten und viele meiner Webinar-Teilnehmer stellen mir die obige Frage immer wieder. 

Dazu gehört schon einmal Wissen im Vorfeld. Etwa, dass die Kaufpreise in der, sagen wir ruhig, “Pampa” – “dörfliche Region” macht angesichts des auch dort erreichten Preisniveaus begrifflich kaum noch Sinn – inzwischen hoch sind und man dort ein Eigenheim nur sehr, sehr schwer vermietet bekommt, wenn sich die Darlehensraten für die Finanzierung mit den Mieteinnahmen decken sollen. 

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Ebenso ist es sinnvoller, selbst eine große Wohnung zur Miete zu bewohnen und das eigene Anlageobjekt an andere zu vermieten. Darauf komme ich später noch ausführlicher zurück. 

Wo macht es mehr Sinn?

Macht es nun also Sinn, im Zentrum einer Stadt, in einem Ballungsgebiet oder dem näheren Umland ein Eigenheim zu kaufen oder ein Haus zu bauen? Die faktische Antwort ist: Es mag aus vielerlei Gründen schon mehr Sinn machen, aber bei der aktuellen Marktlage sind die Preise ja gerade immens. Somit lohnt sich das auf gar keinen Fall, aus finanzieller Sicht gesehen. 

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[Dreißig Jahre im Eigenheim?] 

Der Wunsch nach Besitztum und Eigennutz, sprich dem Eigenheim, ist ja doch sehr, sehr groß; gerade auch in Deutschland. Ich verstehe das gut … nur muss man bei Immobilien eben schon den finanziellen Aspekt im Auge behalten. 

Wenn Du ein Eigenheim kaufst oder baust, dann nehmen die meisten dafür ein Darlehen bei der Bank auf und zahlen dieses Darlehen in Raten ab. Sagen wir, über einen Zeitraum von dreißig Jahren, meinetwegen. Stell Dir vor, Du bewohnst dieses Haus dreißig Jahre lang – was muss denn dann nach dreißig Jahren an diesem Haus alles gemacht werden?

Sanierungen…

Unter Umständen muss das Dach neu eingedeckt werden, wenn es kein Neubau war. Die Fassade muss gemacht werden, eventuell die Heizung repariert oder modernisiert. Möglicherweise sind zudem gewisse wohnraumliche Veränderungen nötig, damit Du Dich weiterhin wohlfühlst, beispielsweise ein barrierefreier Umbau für später. 

Das bedeutet, wenn Du das Eigenheim endlich abbezahlt hast, brauchst Du erneut Kapital im größeren Maße, damit Du all diese Maßnahmen bewerkstelligen kannst.

Und entweder hast Du das in Cash, oder Du musst es erneut finanzieren. Jedenfalls bist Du gezwungen, wieder jede Menge Geld zu investieren. Dieser Kreislauf lässt sich so schnell und so leicht nicht durchbrechen. 

Flexibilität – wichtig, oder nicht?

Es ist also viel, viel einfacher, aus einer Wohnung auszuziehen und in eine andere Wohnung einzuziehen. Selbst wenn Du Dir diese neue Wohnung herrichtest – neue Tapeten, etwa, schöner Fußboden – und Du würdest eine Umzugsfirma beauftragen, Dich vielleicht sogar ein Stück weit neu einrichten, dann kommst Du im Vergleich zu einem Bruchteil der Kosten weg.

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[Der Quadratmeterpreis ist Dein Freund!] 

Und nun der Clou: Wenn Du eine große Wohnung mietest, dann bezahlst Du pro Quadratmeter weniger als bei einer kleinen Wohnung!

Woran liegt das? Es würde anderenfalls das Mietbudget ja explodieren. Die Menschen haben für ihre Wohnung eine maximale Gesamtmiete im Kopf, sie wählen aus dem Angebot nicht nach Quadratmeterpreis aus. Eine große Wohnung zum Quadratmeterpreis einer kleinen könnten sich die wenigsten leisten … und wer das wirklich kann, hält selten nach einer Mietgelegenheit Ausschau. 

Der Markt macht es

Natürlich haben kleinere Wohnungen trotz des höheren Quadratmeterpreises insgesamt ein geringeres Mietbudget und sprechen daher einen Großteil des Interessentenmarktes an.

Eigenheim

Es liegt nun an Dir, daraus deine Vorteile zu ziehen! – Ein Beispiel:

Du mietest eine Wohnung mit 120 Quadratmetern Fläche zum Quadratmeterpreis von 6 Euro kalt. Dann hast Du 720 Euro monatlich als Kaltmiete zu tragen. Vermietest Du parallel dazu zwei 60-Quadratmeter-Wohnungen, die Dir gehören, zum Quadratmeterpreis vom 7,50 Euro, dann generierst Du dadurch 180 Euro Mehreinnahmen im Monat. 

Kostenfreies wohnen

Das bedeutet, Du bist in der Lage, kostenneutral zu wohnen, und hast dabei noch ein passives, zusätzliches Einkommen. Außerdem bleibst Du als Mieter flexibel und kannst jederzeit auf geänderte Lebenssituationen reagieren. Und als Anleger bist Du nicht darauf angewiesen, in einen lokalen Immobilienmarkt einzusteigen. Ein Markt, wo viele Bauträger und Handwerksfirmen wissen, dass jetzt aufgrund der Niedrigzinsen ganz viele Leute in Eigenheime investieren und deswegen die Preise enorm anziehen, Stichwort: Betongold. Außerdem gibt man beim Hauskauf, für den Traum von der eigenen Immobilie ja gerne auch mal mehr Geld aus, als man sich eigentlich vorgenommen hat.

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[Mein Fazit] 

Zwei kleine Wohnungen an andere vermieten, eine Große für sich selbst mieten – ich habe das einmal anhand von Standardwohnungen durchgerechnet und komme dabei beispielsweise auf einen finanziellen Vorteil von sage und schreibe 20.000 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren. Das sind 20.000 Euro, die Du in Deiner eigenen Tasche hast, während Du trotzdem kostenfrei wohnst.

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